הקפאת התמ"א – איפה ומדוע?

shutterstock_1629619671-1200x527.jpg

תמ"א 38 הוא חוק מפלה: המדינה מורחת את כולם – גם את היזמים וגם את הדיירים, שמשתוקקים לחידוש דירתם וכמו תמיד הפריפריה סובלת יותר

רעידת האדמה הבאה תגיע. השאלה היא לא האם היא תקרה, אלא מתי. בצפון טורקיה נמחקה עיר שלמה ובמקסיקו זה עניין של הרגל. בתחילת השנה זה גם קרה בטייוואן. אז מדוע מדינת ישראל מחכה שזה יקרה גם כאן ולא פועלת לקידום תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש? הנפגעת העיקרית מהסיפור, כרגיל, היא הפריפריה, שם המדינה תוקעת את מרבית הפרויקטים בהליכים ביורוקרטיים ממושכים, כשדווקא שם המבנים הם מהעתיקים ביותר בישראל.

הקפאת התמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה פוגעת בראש ובראשונה באוכלוסייה החלשה, שהכי צריכה פרויקטים מהסוג הזה. המבנים שמיועדים למסלול זה הם לרוב המבנים הכי רעועים וקטנים שלא משתלם לבצע בהם תמ"א 38 מהסוג ה"קלאסי" של חיזוק ותוספת על הגג. בפריפריה, הן הדרומית והן הצפונית, ישנם מבנים רבים במצב כזה. אך בשל ערך הדירות הנמוך הכדאיות הכלכלית ליזמים נמוכה מאוד ולא משתלם להם לבצע פרויקטים אלה.

האם חיי אדם בפריפריה אינם שווים כמו חיי אדם בגוש דן?
החוק במצב הנוכחי הוא אבסורדי. הוא מקנה אותן זכויות בנייה לחיזוק הבניין במרכז ובפרפריה, למרות ששווי זכויות הבנייה המגיעות ליזם שעובד בפרפריה שוות בין רבע לחצי מהזכויות בגוש דן. דובר רבות על כך שיש לתת זכויות נוספות בפרפריה בכדי לטפל בחוסר האיזון וליצור כדאיות כלכליות, אך עד היום כלום לא קרה. הסיבה היא שלאף אחד לא באמת אכפת מהפריפריה.

גם כאשר יזמים מצליחים לייצר כדאיות כלכלית, המדינה מקשה ומקפיאה תהליכים ומי שהכי סובל מכך הם הדיירים, שצמאים לדירה החדשה בפרויקט. כך המדינה פוגעת באוכלוסייה שכבר הסכימה להתפנות ולעבור לדיור זמני עד לקבלת הדירה החדשה. האם מישהו שאל את עצמו מדוע המדינה מקפיאה תהליכים ומעלה מכשולים?

המדינה מורחת את החברות שעושות תמ"א 38 מבלי לתת תאריכי יעד לסוף ההקפאה וכך גם פוגעת באמון של החברות מול הדיירים, שבמקרים רבים כבר חתמו על הסכמים מול היזמים. היזם מבטיח הבטחות לדייר והמדינה לוקחת את הזמן בקבלת ההחלטה. זה נותן לגיטימציה לרשות המקומית להמתין להחלטת המדינה, וכך כולם מורחים את כולם.

ברור שדירות בתל אביב עולות יותר מאשר בבאר שבע. אם כך, מדוע התמ"א צריכה להיות זהה? יש להבין שעל כל דירה שנהרסת ונבנית מחדש, רק עלויות הפינוי, השיכון בשכירות לשנתיים, ההובלות והמיסים מגיעות לשווי של כרבע דירה בבאר שבע. וזה עוד לפני עלות הבנייה. כאשר שווי הדירה הסופית נמוך בהרבה מדירה חדשה במרכז – אין כדאיות למשקיעים. ומי שמפסיד – הם הדיירים.

ולמרות זאת דווקא לאחרונה אושר בבאר שבע תמ"א 38 ראשון. לאחר קבלת אישור מהרשות ומהמדינה הצלחנו לייצר כדאיות כלכלית ע"פ הגישה המרחיבה לפרשנות התמ"א. בעיר הדרומית מתוכננים פרויקטים דומים, אך כולם ממתינים להחלטת המועצה הארצית בנושא. אם המדינה תחליט לנקוט בגישת הפרשנות המצומצמת יחוסלו הפרויקטים העתידים המתוכננים בעיר ובפריפריה בכלל באופן מוחלט, וגם יזמים כמונו, שפועלים בפריפריה, יחזרו למרכז בסופו של דבר.

המדינה חייבת לפעול כדי לייצר כדאיות ליזמים מחוץ לגבולות גוש דן. ערים מרכזיות בדרום ובצפון ממשיכות להתקדם והופכות למרכזי תרבות עבור תושבים רבים. הגיע הזמן להפסיק עם האפליה המכוונת ולהתחיל לאפשר ליזמים לראות את באר שבע, מטולה וקריית שמונה כפי שהן – ערים מרכזיות ומובילות.

הכותב הוא דורון חלבה, הבעלים של welcome יזמות נדל"ן